上市房企納稅額是凈利潤2倍

   業(yè)界關(guān)于房企欠繳巨額土地增值稅的激烈交鋒，因國家稅務(wù)總局的表態(tài)而畫上句號，但由此引發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅從嚴(yán)清算才剛剛開始。

    11月26日，國家稅務(wù)總局表示，下一步將進(jìn)一步完善制度措施，加強土地增值稅征管，推動土地增值稅清算工作全面深入開展。

    這也讓房地產(chǎn)行業(yè)繁雜且相對較重的稅負(fù)現(xiàn)狀再次引發(fā)關(guān)注。今年前三季度，A股上市房企納稅總額與凈利潤之比超過2：1。

    按照“賺錢多交稅多”的稅收制度設(shè)計，房企高稅負(fù)交織著復(fù)雜的現(xiàn)實因素，而由此衍生的高稅負(fù)助推房價問題一直備受詬病。

房企納稅額超凈利潤兩倍

    雖然業(yè)界不斷強調(diào)房企稅負(fù)太重，但關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到底要繳納多少種稅，這是一個甚至連不少業(yè)內(nèi)人士都不太清楚的問題。

    專注于財稅咨詢的匯力基金副總裁李明俊向《第一財經(jīng)日報》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)稅費有十七八種，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要有11種。

    這些稅費包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。此外，還有一些地方教育費、河道維護(hù)費等地方性收費。

    上述稅費中，營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構(gòu)成了房企納稅主體，但房企財報中披露的這三項稅費與實際納稅額存在較大出入。

    為更貼近房企當(dāng)年實際納稅額，記者采用現(xiàn)金流量表中“支付的各項稅費”指標(biāo)進(jìn)行分析，同時用1.1的系數(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)矯正。

    這一矯正系數(shù)來自于記者對多家上市房企財務(wù)人員的采訪，因為“各項稅費”與實際納稅額仍存在差距，一般在15%至40%之間。

    以萬科A 為例，該公司在2012年度的實際納稅額為211億元，是其財報中披露的“各項稅費”總額的1.17倍。

    記者通過Wind資訊軟件統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2013年前三季度，132家A股上市房企總納稅額為1015億元，減去3.2億元稅費返還后的凈納稅額為1012億元；合計凈利潤494億元；凈納稅額與凈利潤之比為2.05：1。

    這一比例水平顯得頗高，由于全年凈利潤有望在第四季度進(jìn)行較大調(diào)整，因此全年凈納稅額與凈利潤之比有望下降。

    以六年觀察期來看，從2007年至2012年上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1：1左右。這意味著，每年這些房地產(chǎn)企業(yè)在賺取1元凈利潤的同時，稅務(wù)部門也同時征稅約1元，前后兩者基本保持一致。

    當(dāng)然，毛利潤不同的房企稅負(fù)水平也完全不同。2012年，萬科納稅額一般是凈利潤的2倍，保利地產(chǎn) 和招商地產(chǎn) 的納稅額分別是凈利潤的1.4倍和1.5倍。

房企賺錢速度不及稅負(fù)增速

    從整體水平分析，近年來上市房企納稅額一直不斷上升，2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和 978億元，分別增長了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，今年前三季度增長28%左右。

    易居房地產(chǎn)研究院的研究也發(fā)現(xiàn)，在2012年地方政府土地出讓金明顯下滑的同時，房地產(chǎn)稅收總收入?yún)s不斷增加。數(shù)據(jù)顯示，2012年地方房地產(chǎn)稅收總收入為10128億元，比2011年上升了23.2%，是2001年的20倍。

    納稅額的變化基本與中國房地產(chǎn)市場的冷熱程度保持相同節(jié)奏，在某種程度上也是反映中國樓市景氣度的“晴雨表”。

由于納稅額與市場總量上漲有關(guān)，仍不能很好反映房企稅負(fù)水平，記者則進(jìn)一步選擇了納稅額與營業(yè)收入之比，業(yè)內(nèi)也通常以該指標(biāo)反映房企稅負(fù)水平。

    2007年至2013年前三季度，上市房企營業(yè)收入總和分別為1986億、2142億、2810億、3776億、4510億、5730億和3954億元。

    與此相對應(yīng)的納稅額與營業(yè)收入之比，則分別是11.73%、13.99%、14.76%、14.90%、18.41%、17.06%和23%左右。

    這反映了納稅額在營業(yè)收入中的成本比重，可以看出，自2007年以來上市房企總體稅負(fù)水平呈現(xiàn)不斷上升趨勢。

    當(dāng)然，每家開發(fā)商的稅負(fù)存在不小的差異，根據(jù)李明俊的統(tǒng)計分析，2012年標(biāo)桿房企中中海地產(chǎn)和萬科的稅負(fù)率為16%，保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn) 和碧桂園 在17%，世茂房地產(chǎn) 為18%，華潤置地 和富力地產(chǎn) 為20%，龍湖地產(chǎn) 和雅居樂 分別為21%和24%。

    伴隨銷售規(guī)模的持續(xù)擴大，上市房企納稅額也水漲船高，萬科2007年至2012年納稅額分別為48億、78億、65億、94億、146億和181億。保利地產(chǎn)納稅額從2007年的15億增加至2012年的136億元。其他房企基本都在增加。

    盡管房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關(guān)，但近年房企凈利潤增速卻不及納稅額的增長速度。

根據(jù)年報統(tǒng)計，2008年至2012年上市房企凈利潤增速分別為21%、56%、32%、21%和16%，增幅僅低于當(dāng)年納稅增速。

稅負(fù)最終轉(zhuǎn)嫁房價？

    需要強調(diào)的是，盡管進(jìn)行數(shù)據(jù)矯正，但上述房企納稅額與實際納稅額仍可能存在一定差異，這與各公司的會計處理方法不同，部分稅種如印花稅會被直接計入成本費用，以及補稅退稅的動態(tài)因素有關(guān)。

    但這并不妨礙對房企納稅現(xiàn)狀和變化情況的認(rèn)知，房企稅負(fù)水平較重以及由此推高房價是一個不爭的事實。

    房企稅負(fù)額的增加直接與銷售金額不斷擴大有關(guān)，2007年以來中國房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模已經(jīng)翻了幾番。

    蘭德咨詢總裁宋延慶分析，房地產(chǎn)稅金支出增加的原因包括房企營業(yè)收入、凈利潤等增長，導(dǎo)致營業(yè)稅基附加、所得稅也隨之增長。

    而隨著土地出讓金收入增幅下降，已對土地財政產(chǎn)生嚴(yán)重依賴的地方政府，也不斷加強對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管和清算加大力度。自2007年以來，國稅總局先后八次發(fā)文，要求嚴(yán)格征管土地增值稅，各地稅務(wù)部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手。

    當(dāng)然，營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅是房企納稅額總體上升的主要動力。有公開資料顯示，2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元。

    以SOHO中國 為例，2012年該公司實現(xiàn)營業(yè)額153.05億元，同比增長169%；核心純利33.35億元，同比增長135%。但同期SOHO中國繳納的所得稅為29.77億元，同比增長514%；土地增值稅34.10億元，同比增長315%，結(jié)構(gòu)因素顯而易見。此外，去年銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。

    當(dāng)然，上述支出最終都屬于開發(fā)成本。李明俊直言，無論這些稅費是什么性質(zhì)，也無論房企會計手段多么高明，這些稅費最終仍要轉(zhuǎn)嫁至房價之中，由購房者買單。

    宋延慶亦表示，房企稅負(fù)支出增加將使企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的財務(wù)壓力，這會使房價的剛性成本增加，并會在一定程度上轉(zhuǎn)移到房價。