廣州公積金新政現(xiàn)征求意見 專家稱將抬高貸款門檻

    日前，《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》(征求意見稿)及《關于我市住房公積金貸款有關問題的通知》(征求意見稿)開始征求意見。根據(jù)上述兩個文件，其中擬規(guī)定已使用過住房公積金貸款的，將不再予以貸款。這意味著，新政一旦通過，廣州市民買房將只有一次公積金貸款的機會。另外，公積金貸款的計算方法也有所改變，額度縮水近半。對此，在由廣東電臺財經(jīng)廣播、《投資快報》、騰訊大粵房產合辦的論壇上，房地產知名專家韓世同表示，對于很多人來說，新政恐怕是抬高了公積金借貸的門檻。

　　主持人(陳偉彬)：兩個征求意見稿，包括《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》(征求意見稿)以及《關于我市住房公積金貸款有關問題的通知》(征求意見稿)，在3月21日悄然掛上了官方網(wǎng)站，修改公積金政策的原因是什么？

　　韓世同(資深房地產專家)：因為現(xiàn)在只有9%的人使用了公積金貸款，還有91%的人沒使用，它的理由是保障這91%的人都可以貸到公積金貸款。但現(xiàn)在我們看到的這個方法，恐怕對很多人恰巧是抬高了門檻，貸不到，而且貸不足額，還不能貸第二次，這是給那些繳存額比較低和繳存時間比較短的人設置了更高的門檻，91%的人有很多人可能會被擋在外面，或者貸款額度有很大的削減，而且不能再貸。

　　更大的原因是理由在于近期商業(yè)銀行的房貸收緊了，必然大家涌向公積金貸款的路徑，我相信，雖然他們沒有講這個情況，但是我推測應該是大幅上升的，大幅上升的情況下趕緊采取防火墻的做法攔住，設置一個障礙，否則按照這個勢頭下去余額不足，這種擔心也并不是完全沒有必要的。

　　主持人：在4月10日，廣州公積金新政意見征求將結束，您覺得會不會完全按照這個征求意見稿來實施？

　　韓世同：我覺得完全按照這個起草的內容，這么大幅度地改動，肯定是行不通的。但是方案會修改成什么樣，就不知道了，可能是稍做一些修改，可能是把里面的計算公式改了。

　　少部分人的公積金，現(xiàn)在淪為和異化成一種福利待遇了。尤其是收入高的機構，最高月公積金繳存可達到七八千，很多人的收入都還沒有這么高，公積金就可以繳存這么多，實際上是一種變相的福利補貼，非現(xiàn)金收入。這個制度本身就不是完全合理的，對于一些虧損機構和民營企業(yè)，基本上是沒有可能收繳的，如果企業(yè)幫助職工繳存了這個，企業(yè)開銷就太大了，難以發(fā)展下去。有一些可能就是象征性的交一點點，這個制度并不是很均等的，每個人都應該享受到普惠制度。

　　主持人：廣州公積金新政如果實施，將對購房者產生什么影響？特別是一些外地客以及改善型需求？

　　韓世同：有一個數(shù)據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在一次性付款已經(jīng)達到了17%-18%，還有30%多是商業(yè)貸款，另外50%左右，有一部分全部用公積金貸款，有一部分用組合貸。這樣來看，公積金貸款目前占了差不多5成，如果這部分人有一半受到影響，等于整個市場二三成人受到影響，這個影響不可能不大，會造成比較大的沖擊。本來對外來購房者，按道理穗六條是限制的，外來購房如果不是購房主力的話，不會造成很大影響，但現(xiàn)在由于外來購房者已經(jīng)變成了主力，公積金貸款也已經(jīng)變成主要的構成部分了，因為商業(yè)貸款限制了，這個影響必然會更大，會大到什么程度，這個看不太清楚，如果完全執(zhí)行的話，我覺得肯定會對市場造成很大的影響。

　　主持人：廣州公積金新政實施對開發(fā)商會不會產生什么影響？如果真有影響的話，到底是影響在哪些方面？另外，對于廣州樓市的價格和成交將會產生什么影響？

　　韓世同：現(xiàn)在購房的情況，我們看到，一次性付款好象在增多，但是實際上有多少人可以一次性付款？尤其是剛需，剛需大多數(shù)都是無效需求，就算有一部分是有效需求，也必須得依賴貸款，不是公積金貸款，就是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款又受阻，公積金貸款又貸不著，必然造成一部分人不是想不想買的問題，而是能不能買的問題。這樣的話，開發(fā)商的資金鏈，現(xiàn)在其實有一些吃緊了。

　　我們看到最近杭州大幅降價，這是資金鏈吃緊。廣州也有不少樓盤打折促銷，低價銷售，都有資金緊張的跡象，銷售回款又不行，開發(fā)貸等各方面又吃緊，最終不僅僅會影響到開發(fā)商，甚至銀行、金融體系的安危都有可能受到影響。

　　目前看起來，3月份雖然有價格上揚的趨勢，應該是開閘的原因造成的，原來是不讓作網(wǎng)簽登記的，就是很多中心城區(qū)的成交。3月份開發(fā)商已經(jīng)開始進行以價換量的促銷，真實的降價會帶來表面均價上揚，因為中心城區(qū)樓盤一成交，價格比郊區(qū)高幾倍，均價三四萬，郊區(qū)才一萬左右，樓盤實際上可能是在降價促銷，但帶來表面上的均價會上揚。